还有哪些本土房企会消失？

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发表于 2013-8-13 11:58:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

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　　今日之杭州楼市，尽是外来大鳄之天下。这是市场经济发展的必然结局。南都、华立、通策这三家在杭州楼市一度叱咤风云的房企品牌，它们所呈现出来的三种典型消失方式，未必都与外来大鳄的“入侵”有直接关系，但是归根结底也是市场经济发展的必然结果。市场作为一种最优的资源配置手段，它在杭州楼市形成了两个结果：外来大鳄纷至沓来，更多的本土房企不断衰落甚至消失。
　　自己成了自己的囚徒
　　 “时代已经过去了，你还在歌唱。”这是泰戈尔《吉檀迦利》里的吟唱。
　　我们谁都不是预言家，所以无法预知未来如何，只能综合诸多经验、能力、信息等，来做出判断。当然，更多时候，决定我们企业方向的，仅仅是企业领导人的感觉。所以，我们无从判断时代是否过去，依然在津津乐道于自我的世界，在曾经的辉煌业绩中沉迷，在公众的赞誉中飘飘然，就如吴晓波《大败局》中所写的那些一个又一个黯然倒下的中国企业和中国企业家，他们都曾在中国商界名噪一时，却最终在这条承载梦想却遍布荆棘的创业路上一去不复返。
　　有资料显示，在近30年中，我国民营企业每天有2700多家倒闭，平均寿命未超过4.7岁。享寿不长的并非只有民企，国企也是如此。所以，按照这个比例来讲，房企的倒下或退出并不算是特别抢眼。毕竟，在漫长的改革进程中，我们的房地产行业还是起到了快速拉动GDP增长的支柱作用，而对数字多有贡献的开发商们基本也获得非常好的获利回报。在2000年以后到2005年之间的这段时间，是杭州楼市的黄金期，因为无论是谁，都能从中感受到最美好的时光。连“三外企业”也不例外。尽可以大着胆子去拿千亩地的大盘，也可以豪气万丈地去拍“地王”，或者玩玩喜好的小众文化。
　　生物学家达尔文经过多年的苦心钻研得出来的重大研究成果，不过就是告诉商界的人们要学会“优胜劣汰、适者生存”。在环境至上论者眼中，企业的生存状况取决于适应环境的能力。当宏观调控来临，当外来大鳄纷至沓来，当消费者变得越来越精明，房地产行业就变成了战场，在这无休止的厮杀当中，你要想生存下来，你就必须学会适应你周围的环境，找到适合自己的生存法门。
　　有人说，中国企业的悲哀之处，不在于挫折与失败，而在于迷失自我，最后使自己成了自己的囚徒。这点，我倒是非常认同。当年的南都房产，在杭城地产界的影响力并不输于绿城。原南都房产集团有限公司董事长周庆治，却在南都房产如日中天时，把亲手创下的平台卖给了万科，完成了“在国内地产界具有标志性意义的交易”。同样，在杭州房产界以特立独行、鲜明文化风格著称的通策房产，终究也没能延续它的理想王国梦，只是把一批大师级的个性产品留给了杭州。
　　对周庆治和吕建明来说，他们的事业并没有因为地产梦醒而止步，相反，周庆治潜伏能源业，吕建明在医疗行业玩得风生水起。对很多在地产领域越“陷”越深、力不从心的开发商来说，迎来一个全新起点的周和吕选择的“退”或许是明智的。但是，对杭州地产界来说，或者是对购房者来说，和周庆治曾是同班同学、当年并称地产双雄的宋卫平，带领他的绿城在几轮调控中历经生死洗礼，却始终咬牙坚持了下来，更值得我们去钦佩。
　　古希腊的一位哲学家曾经这样说过：“人类的一半活动是在危机当中度过的。”企业的兴衰无非是应着古人的老话：“天道之数，至则反，盛则衰”。既然是市场经济，抛开一些不透明的因素，企业的生存和发展都有赖于市场这个主体。一切围绕市场转，市场需要什么，我就生产什么，这不仅是企业生存的根源，也是成长的动力。
　　所以，一个企业的生存智慧显得如此重要。
　　消失并不可怕，可怕的是总是民企消失
　　在房地产行业中寡头化趋势加速的过程中，有部分企业退出和消失，是行业发展的必然，甚至可以说，这个过程在过去几年太缓慢了，缓慢得有点不正常。全国几万家房地产开发商的长期存在，而且都活得比较滋润，这是极不正常的行业现象。纵观杭州近几年的楼市历史，存在同样的问题，消失的房企只有个位数，这对于行业来说并不是一件值得骄傲的事情。
　　不过，在行业洗牌大浪淘沙的过程当中，需要警惕的是竞争的公平性问题。也就是说，行业优胜劣汰本无可非议，值得非议的是优胜劣汰的路径和方式。就目前新一轮的跑马圈地竞赛来看，以中海、保利等为代表的典型央企占据了绝对的优势。调控并没有使它们损兵折将，在别人遍体鳞伤的时候它们却已经手握重资可以扩张版图。而与此形成对比的是，众多民企还未从调控中缓过劲来。
　　尤其值得注意的是，杭州房地产行业消失的这几家企业，无一例外都是民营企业。
　　与此形成对比的是，如今地产行业排名前十的榜单上，央企唱绝对主角。如果光拿产品说话，绿城、龙湖等民企口碑最佳，但是为何总是做不过央企，背后隐藏着生存环境的差异。尤其是在被开发商视为生命线的融资领域，央企获得资金不仅更容易，而且成本更低。
　　地产企业资金来自三个方面，银行、预售和自有资金，银行现在都是优先贷款给国企、央企，民营企业和中小企业都面临资金紧张的问题。银行贷不到款，销售回笼有问题，利息越来越高，又没有大型房企上市融资的渠道，之前因借款背负的债务额度又比较高，生存压力自然会越来越大。
　　除此之外，在众央企中，类似像中信地产和华润地产这样的公司，自身就有强大金融平台的支持。比如中信集团旗下有银行、信托公司、证券公司。今年2月7日，中信银行发布公告称，同意对中信集团旗下8个公司进行关联授信，授信额度共计18.175亿元，中信地产旗下的两家公司共获得11.4亿元的授信额度。毫无疑问，在行业普遍资金紧缺的局面下，央企比其他企业更容易获得金融资源。
　　强者愈强的马太效应，使得一部分央企进入良性循环轨道。2009年，中国建筑成功IPO募资501亿后，2010年曾改变募集资金投向，注资中海地产50亿。获得资金的中海地产，在资本市场和土地市场上更加游刃有余，加之自身管理能力较强，近几年的销售业绩持续上升，利润率更是傲视同侪。
　　值得注意的是，除了央企，一些地方的大型国企，也握有其他民企无法比拟的资源优势，即使是在调控的年份，也是拿地锐力十足。
　　几万家房地产企业中，上市公司不到200家，真正能和央企拼实力的企业少之又少。过去民营企业由于决策灵活，先行优势，占领了一定的市场份额。如今，房地产的进入门槛越来越高，对资金、人才的要求也越来越高，很多民营开发商只得退出历史舞台或被边缘化。对于一个行业来说，部分民企没落本不可怕，需要警惕的是民企的集体性没落。
　　本土房企的开发速度与外来大鳄的本土化
　　评判本地企业好不好，主要看其项目开发周期的快慢；评判外来大鳄好不好，主要看其本土化程度的高低。
　　中海·西溪华府从去年12月拿地到今年6月份首次开盘，仅用了六个月左右的时间；龙湖·春江彼岸从去年8月底拿地到今年5月份首次开盘，仅用了八个多月时间，万科·紫台从去年8月底拿地到今年6月份底开盘，仅用了十个月的时间。这就是目前地产大鳄在杭州的项目开发周期。这些外来大鳄依赖高效的融资渠道、标准化的产品设计和成熟的营销模式，使得大量刚刚出让的土地迅速转化成杭州楼市的有效供应量。这无疑对杭州本土房企造成了极大的冲击——在这一轮更为残酷的竞争中，习惯“慢工出细活”的本土房企明显在逐渐丧失原有的市场份额，而且原本希望通过土地升值来获取单项目高额利润的模式，换算成年均利润后已然不及“超短开发周期”模式下的年均利润。
　　在大鳄云集的杭州楼市，能够与万科、龙湖、中海等外来大鳄在“开发周期加速”方面进行同台竞技的，目前仅有滨江、德信和天阳三家。天阳·尚景国际从去年8月份拿地到今年6月底首次开盘，也仅用了10个多月时间。滨江集团董事长戚金兴日前在接受媒体采访时说：“我们的房子在谁的边上，我们只能求快不能求慢，这是我们新的标准。比如万科·北宸之光从拿地到销售是10个月，那么北宸之光边上的滨江·万家名城项目的周期就不能大于10个月。再比如近邻龙湖·春江彼岸的项目，龙湖花8个月，滨江就不会大于8个月，这个是我的底线！中海边上我们现在没有项目，我们没有办法比。我们对本土气侯环境那么熟悉，如果在时间上赶不过人家，我们不要玩了。”
　　对于多数本土房企来说，加快项目开发周期，是一件艰难的事情；对于外来大鳄而言，如何实现本土化同样是一件任重道远的过程。万科无疑是外来大鳄本土化的经典案例。从万科·公望(项目位于黄公望国家森林公园)的命名，到万科传承以王星记扇子、张小泉剪刀等为载体的江南制作精神，无不体现了万科对这座城市的文脉之尊重。比这些表象动作更重要的是，万科已经把本土化意识深入骨髓，从地理属性到空间形态，从功能细节到园区服务，无不渗透万科对本地人文心态的深度揣摩。
　　加油！献给那些坚韧不拔者
　　谈论开发商的生死存亡，在过往的杭州楼市是很难想象的。因着旺盛的需求，杭州楼市过往虽受到一定程度的调控波折，但总体来说，还算是顺风顺水的，不像现在，见到很多开发商，都是一脸菜色地跟我说，这一行越来越难做了。甚至有开发商跟我直言，过去做项目，是赚多赚少的问题，赚钱是肯定的；现在做项目，变成了能不能赚的问题，一不小心，就做亏了。
　　梳理杭州楼市的发展，出局者并不是太多，而且其出局的原因，很多也与房地产业本身无关。但杭州本土的开发商，其开发规模与品牌影响力，却在日益萎缩，这是不争的事实。今年上半年杭州土地市场，除了滨江一家能排进拿地金额“前十”外，其余位置都被外来地产大鳄占据。外来大鳄的攻城略地，确实压迫了本土开发商的生存空间，他们挟资本与品牌的利器，来势汹汹，大有荡平一切之势。过往我们说到房地产市场，总觉得这是个行业集中度不高的行业，现在这一切正在发生着改变。
　　然而外来者毕竟只是个外因，况且这些外来者，不少也是从区域性的房产品牌成长为全国性房产品牌的。而反观杭州本土开发商，除了绿城，鲜有别的开发商能在外地呼风唤雨，更遑论布局全国了。在一个竞争日趋激烈，利润空间不断受到挤压，社会非议与日俱增的行业，规模、品牌、产品创新、资金来源、成本管控、流程设置、企业责任、协作能力等等，都成了竞争的筹码，房地产业不再是卖房子这么简单，而变成了一个资源整合者，一个社会服务供应商。
　　杭州本土开发商在房地产业的这波转型中，已经全面落后，究其原因，一方面当然是过往的日子太好过了，杭州市场丰厚的利润使其没动力也没决心想去挖掘更大的市场，在产品和管理层面也不想做太多的创新。一句话，本土开发商有点沉溺于生活的安逸而不能自拔。记得外来房企景瑞的杭州负责人告诉过我，景瑞走出上海，其实是被逼的，因为上海高额的开发成本，极大压缩其生存空间，为了活命，进而有更大的发展，他们只能拓展自己的生存空间，于是一步步走出上海。而对于杭州的本土开发商来说，他们走晚了几年，等到他们嗅到竞争的血腥味时，他们基本已经没有机会了。另一方面是开发理念的陈旧，杭州的商品房，乃至保障性住房，就其品质而言，一直走在全国前列，以至于不少外来大鳄到杭州后，一度陷入产品主义的泥潭。然而抛开品质这一点，杭州的开发商很少能给这个行业贡献更多先进性的理念了，无论是地产与金融的结合，还是开发流程的合理设置，或者是新兴开发模式的探索，销售环节的精准设定等等，都落在了别人的后面。如果说，今天万科等全国房企已是web2.0版本的话，杭州本土的很多开发商还停留在web1.0的层面，一些觉醒者，停留在web1.5的层面。
　　比起制造业的很多领域，房地产业的充分竞争才刚刚开始，如果说在竞争刚刚开始，日子稍稍不好过之时，就对行业的未来失去信心，进而变得悲观和无助的话，那只能说，其注定是个失败者。虽然行业的兼并之路可能愈演愈烈，但全力以赴的努力仍是必不可少，在本土的开发商中，我们仍看到了一些坚韧不拔者的身影，如天阳、德信。加油。
　　维纳斯的手臂和壁虎的尾巴
　　你最初的记忆是在几岁？为什么我们总是记不起婴儿时期的事情？但其实我们都知道，婴儿是有记忆的。事实上，在婴儿时期拥有的大脑神经元比成人还要多。有研究显示，婴儿的大脑神经元数量以每分钟25万个的速度递增，约有1000亿个之多。但是这些神经元无法高效的运作，就好像大家都吵吵嚷嚷的，根本不知道该听谁。大脑会在儿童时期进行一个很重要的工作，就是修剪。将不需要的联接和神经元去除，只保留最为关键和高效的部分。
　　这种去粗存精的现象，美学家会用“米洛斯的阿芙洛蒂忒”雕像来证明，也就是人们常说的断臂维纳斯。这座在希腊爱琴海米洛斯岛的山洞里被发现时就少了两条手臂的大理石雕像高达2米，有着极为完美的体态和容颜，被誉为最为精美的维纳斯雕像。人们试图给雕像安上手臂，但无论何种姿态的手臂都没有断臂时更彰显维纳斯的魅力。有人猜测，或许雕塑家作品完成后故意砍掉双臂，以突显最为完美的体态。在绘画中，无论是西洋画还是中国画，去粗存精都是常用的表现技法。
　　其实，“断臂的维纳斯”在竞争激烈的商海中也不时出现。房地产业在走向繁盛期间，许多原先在制造业、医药业、IT业等行业颇有建树的企业纷纷试水房地产。有些渐渐将房地产作为企业的主营业务，有些则始终把房产业视为副业。在经过几轮房地产宏观调控，有些公司的其他产业销售额已经全然超过房地产而成为整个集团新的利润增长点。比较显著的案例就是华立地产，1993年房地产初始期，这个在制造业名气响当当的公司由于一个偶然的机会开始入行房地产，边学边做，几经磨炼积累了宝贵的开发经验，也拥有了一支较为全面的团队。于是，华立集团将房地产作为主营业务，想用房产业来反哺制造业，华立地产也开始走向全国市场。然而，在2006年，当房地产业销售额只占到全集团10%的份额时，华立决定开始缩减房地产，并将医药作为未来的主营业务。2012年，医药产业在华立控股集团占据了40%以上的份额，一尊断臂的维纳斯就这样诞生了。
　　如今，万科、中海、保利、世茂、九龙仓、金隅、金地、龙湖等大量外来大鳄纷纷进驻杭州市场，杭州已俨然成为“鳄鱼池”，今年上半年杭州主城区八成以上的宅地被外来房企收入囊中。本土房企的生存空间受到前所未有的挤压，有的转向周边临安、富阳、安吉等城市，有的则转向其他行业。就如遇到危险的壁虎，断尾求生。
　　不管是为求完美而断臂的维纳斯，还是为求生存而断尾的壁虎，至少都有一份断而敢行的魄力，希望后必有成功。

责任编辑：陶丽娜

来源：网络转载

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